Les forces du changement : l’intégration des critères ESG dans l’investissement immobilier

L’intégration des politiques environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) dans la gestion immobilière revêt une importance de plus en plus capitale. De manière générale, les investisseurs sont plus soucieux de l’éthique et de l’environnement, et ils adoptent une approche beaucoup plus complète de leurs investissements. Les objectifs environnementaux mondiaux et la législation à l’échelle nationale et européenne en matière d’environnement repoussent également les frontières de l’intégration des critères ESG.

Mais par nature, les bâtiments consomment beaucoup d’énergie. Du carbone utilisé dans les briques, au béton et à l’acier, tous ont un impact direct sur l’environnement. Et contrairement aux actions et aux obligations, les biens immobiliers sont des actifs tangibles que les gens peuvent voir et visiter, et dans lesquels ils peuvent travailler et vivre. Leur apparence, leur fonctionnement et leur gestion ont des répercussions sur les occupants, les propriétaires, les investisseurs et la collectivité locale.

Nos recherches ont toutefois montré que les investisseurs ne partagent pas tous le même point de vue en matière de gestion des actifs. Certains investisseurs traditionnels privilégient davantage la performance financière. Certains adoptent une approche d’investissement plus responsable, qui est principalement axée sur la performance financière mais tient compte des critères ESG. D’autres cherchent à avoir un impact positif et considèrent que les questions ESG sont tout aussi importantes que la performance financière.

Les quatre « forces du changement »

Les investisseurs ne s’entendent pas non plus sur les critères ESG spécifiques qu’ils jugent importants. Certains peuvent être particulièrement soucieux de limiter les dommages causés à l’environnement, par exemple, en considérant que les aspects sociaux sont moins importants. Les préoccupations ESG peuvent également varier selon le lieu d’implantation et la localisation géographique. Les investisseurs britanniques peuvent avoir des priorités différentes de celles des scandinaves, des allemands ou des américains. Et ceux qui possèdent des aspirations à l’échelle mondiale peuvent aussi ne pas tomber d’accord.

Chez Aberdeen Standard Investments (ASI), nous considérons qu’il existe quatre forces qui affectent l’investissement immobilier mondial. Il s’agit de :

  • l’évolution de l’environnement et du climat ;
  • la hausse de la gouvernance, du dialogue responsable et des appels à la transparence ;
  • l’évolution démographique ; et
  • l’accélération des technologies, de la connectivité et des infrastructures.

Ces quatre forces englobent naturellement un large éventail de sujets et de préoccupations. Mais nous les avons traduits et codifiés dans notre approche d’investissement, tout en les alignant sur les objectifs de développement durable des Nations-Unis. Nous sommes convaincus que ces forces façonneront l’avenir et, par conséquent, façonneront notre approche à long terme en guidant la façon dont nous établissons nos priorités entre les différents facteurs ESG au niveau des fonds et des actifs.

Notre outil ESG Impact Dial (outil interne d’ajustement de l’impact ESG)

Chez ASI, nous avons créé une nouvelle solution sur mesure pour les investisseurs (voir le graphique 1) qui nous permet d’ajuster nos aspirations ESG à la hausse ou à la baisse en fonction des résultats souhaités par nos investisseurs. En termes d’intégration des critères ESG dans la gestion immobilière, tous les mandats bénéficient a minima de notre norme interne. Cette norme vise à éviter de s’exposer à un niveau de risque excessif dans la gestion d’un bien immobilier. Cette stratégie oriente nos achats d’actifs, leur gestion et les projets futurs les concernant. Les investisseurs peuvent ensuite décider des « forces du changement » qui constituent pour eux des priorités, et où ils se situent sur l’échelle de l’investissement ESG.

Il existe une échelle mobile allant de l’action visant à éviter les dommages ou les risques jusqu’aux politiques qui profitent aux parties prenantes ; il existe même des stratégies pour ceux qui souhaitent mettre en œuvre des solutions ESG innovantes (lorsqu’elles visent à résoudre des problèmes spécifiques ou à générer des impacts positifs sur le plan environnemental ou social). Certains investisseurs voudront peut-être innover pour relever les défis environnementaux et climatiques, mais préféreront peut-être se concentrer un peu moins sur les aspects sociaux et démographiques. D’autres peuvent avoir des priorités différentes. Cette approche sur mesure tient également compte de leur profil de risque et de leurs objectifs de performance à court et à long terme.

Graphique 1

L’outil ESG Impact Dial – l’intégration sur mesure des facteurs ESG dans les stratégies et les décisions d’investissement

The ESG Impact Dial – the bespoke integration of ESG factors into investment strategies and decisions

Source : Aberdeen Standard Investments, février 2019

L’outil ESG Impact Dial est le premier du genre au sein du secteur de la gestion d’actifs immobiliers. Il nous permet d’ajuster les aspirations ESG des investisseurs à leur profil de risque et à leurs objectifs – et de les intégrer pleinement dans notre gestion immobilière. L’intégration des critères ESG dans l’immobilier est un exercice complexe et diversifié. Grâce à notre approche innovante, nous ne sommes plus tenus de proposer une solution unique à l’ensemble de nos clients.

 

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RISK WARNING

The value of investments, and the income from them, can go down as well as up and you may get back less than the amount invested.