Auch die Städte liegen wieder im Trend. Der Zustrom von Menschen in die europäischen Städte hat schnell wieder zur Entwicklung von vor der Pandemie zurückgefunden. Zwischen 2022 und 2025 wird die Zahl der Menschen, die in der EU zur Miete wohnen, nach Angaben der Europäischen Kommission voraussichtlich um vier Millionen steigen. Dies ist auf die Wiederbelebung der Urbanisierungstendenzen nach der Pandemie, den Druck auf dem Markt für Wohneigentum und die zunehmende Präferenz für Mietwohnungen als flexiblere Form des Wohnens zurückzuführen. Die Zunahme der investierbaren Bestände im privaten Mietsektor in ganz Europa hat das Potenzial des Sektors ebenfalls gefördert.
Doch trotz dieser Trends hält das neue Angebot an qualitativ hochwertigen Mietwohnungen nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt. Der gesamte europäische Wohnungsbestand wächst jährlich nur um 1,5 %, und nur ein Teil davon sind Mietwohnungen.
Die Hindernisse, die einer Erhöhung des Wohnungsangebots entgegenstehen, sind beträchtlich und ihre Lösung komplex. In Deutschland besteht ein Defizit von schätzungsweise 700.000 Wohnungen und die Genehmigungen für neue Wohnungen sind in der ersten Hälfte des Jahres 2023 stark zurückgegangen. Für die wenigen Projekte, die aufgrund komplexer Planungssysteme grünes Licht erhalten, sind die Finanzierungskosten stark gestiegen und die Bauunternehmen stehen aufgrund steigender Baukosten und eines angespannten Arbeitsmarktes unter erheblichem Druck. Die Umwandlung von Genehmigungen in einen physischen Wohnungsbestand ist keine ausgemachte Sache.
Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Druck auf die Erschwinglichkeit, der in absehbarer Zeit nicht nachlassen dürfte.
Die hohe Inflation hat zu Mietobergrenzen geführt
Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Druck auf die Erschwinglichkeit, der in absehbarer Zeit nicht nachlassen dürfte. Wir definieren eine erschwingliche Miete als einen Wert von weniger als 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens. Es ist signifikant, dass sie sich in einer wachsenden Zahl von Städten diesem Wert annähert. Im letzten Jahr sind die Mieten auf dem freien Markt in Dublin, München, London, Barcelona, Madrid und Lissabon um zweistellige Prozentsätze gestiegen. Noch deutlichere Zuwächse wurden in Warschau und Prag verzeichnet, wo der zusätzliche Migrationsdruck durch den Einmarsch Russlands in der Ukraine am stärksten zu spüren war.
Die Mieter vor Ort waren diesem Druck nicht in vollem Umfang ausgesetzt, da die Mietverträge auf dem Kontinent in der Regel an die Inflation gekoppelt sind und nicht einer jährlichen Überprüfung der Marktmiete unterliegen. Die jüngste und anhaltende Phase hoher Inflation hat jedoch für viele Haushalte aufgrund der Indexierung in den Mietverträgen zu starken Mieterhöhungen geführt.
Auf vielen Märkten ist es üblich, dass die Mieten einer jährlichen Indexierung unterworfen werden. Diese war in letzter Zeit hoch, was bedeutet, dass die Mieten weniger erschwinglich geworden sind. Wir haben über diesen Druck in unserem ausführlichen Informationspapier geschrieben. Der Unterschied besteht heute darin, dass wir mehr politischen Druck sehen, die Probleme durch zeitlich begrenzte Regulierung anzugehen. Wie wir wissen, reagiert das Angebot nicht angemessen, so dass eine Regulierung für die Behörden die offensichtliche Alternative ist.
Verschiedene Regierungen haben neue Obergrenzen für an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelte Mieterhöhungen eingeführt, um den privaten Haushalten in diesem Hochinflationsumfeld zu helfen. In allen Fällen der letzten Zeit wurden die Kappungsgrenzen nur vorübergehend eingeführt. Wir vermuten jedoch, dass einige dieser Maßnahmen verlängert oder modifiziert werden und sich zunehmend durchsetzen werden. So hat die französische Regierung beispielsweise ihren "Mietschutz" bis März 2024 verlängert. Sollte sich die Inflation als hartnäckig erweisen, könnte dies noch weiter verlängert werden. Das nachstehende Diagramm zeigt, wie die Obergrenzen in Europa im Vergleich zu den jüngsten Inflationsraten aussehen.
Grafik: Vorübergehende Obergrenzen für die Mietindexierung gegenüber dem VPI 2022
Quelle: CPI, Oxford Economics, abrdn, Juni 2023
Wie könnten sich Mietobergrenzen auf Cashflows auswirken?
Angesichts der Möglichkeit, dass vorübergehende Mietobergrenzen zu einem dauerhaften Merkmal des Marktes werden, lohnt es sich, die Auswirkungen dieser Obergrenzen unter normalen wirtschaftlichen Bedingungen zu untersuchen. Wir haben die sechs Länder analysiert, in denen es 2023 eine Kappungsgrenze gibt (Dänemark (4 % Kappungsgrenze), Frankreich (3,5 %), Spanien (2 % im Jahr 2023 und 3 % im Jahr 2024), Portugal (2 %), Irland (2 %) und die Niederlande (4,1 %)). Erstens wurde untersucht, in wie vielen Jahren seit der Einführung des Euro (1999) die Inflation die Mietobergrenzen überschritten hat, was theoretisch die Verordnung auslösen würde. Zweitens haben wir den theoretischen "Verlust" der Indexierung auf der Grundlage der Kappungsgrenzen berechnet.
Die Analyse zeigt, dass die Auswirkungen auf die Cashflows auf den meisten Märkten vernachlässigbar gewesen wären. In Dänemark, Frankreich und den Niederlanden überstieg die Inflationsrate die Obergrenzen in weniger als vier der letzten 25 Jahre. In Spanien und Irland überstieg die Inflation die Obergrenze regelmäßiger - in 16 bzw. 13 Jahren.
Betrachtet man den Unterschied in der Inflation im Vergleich zu den Obergrenzen, so wäre der kumulative und theoretische "Verlust" der Mietindexierung in Dänemark, Frankreich und den Niederlanden mit weniger als 0,4 % pro Jahr gering gewesen. In Spanien und Irland hätte der Verlust an indexierten Cashflows über den 25-Jahres-Zeitraum eher bei 1 % pro Jahr gelegen, wenn die Kappungsgrenzen in Kraft gewesen wären.
Ein Vorteil für Mieter und Vermieter?
Wir sind der Meinung, dass eine Inflationsbegrenzung zur Bekämpfung der heutigen Lebenshaltungskosten für institutionelle Anleger langfristig nicht negativ sein sollte, selbst wenn sie auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Die Obergrenzen könnten sogar dazu beitragen, die Mieten in diesen außergewöhnlichen Zeiten zu stützen, indem sie die Abwanderung von Mietern verringern, den Cashflow aufrechterhalten und die Nettoerträge aus den Anlagen erhöhen. Das längerfristige Problem der Erschwinglichkeit muss jedoch durch mehr Wohnraum gelöst werden.
Die jüngsten Obergrenzen verdeutlichen, wie wichtig es ist, ein bescheidenes Wachstum der Cashflows zu sichern, sich um die Mieter zu kümmern und die Notwendigkeit zu erkennen, dass Investoren die sich verändernde Dynamik bei der Regulierung der Mieten in den einzelnen Ländern antizipieren müssen.