Il settore immobiliare sta vivendo una fase di radicale trasformazione. La lotta al cambiamento climatico e la decarbonizzazione stanno portando a rivolgimenti sistemici, che si manifesteranno molto prima di quanto pensino alcuni operatori di mercato. La guerra in Ucraina e l'impennata dei prezzi dei combustibili di origine fossile hanno messo il focus sul tema della decarbonizzazione. Oggi gli investitori devono saper reagire in modo agile e prepararsi agli impatti della transizione verso lo zero netto, perché solo così potranno mitigarne le conseguenze su valutazioni, rendimenti, attività d'investimento e appetibilità futura degli immobili presenti in portafoglio.

Questo è il momento

Le pressioni sugli asset manager per ridurre le emissioni degli investimenti in portafoglio continuano ad aumentare. Gli eventi climatici estremi in tutto il mondo e le pressioni di governi, investitori, autorità regolamentari, affittuari e impiegati impongono un cambiamento del settore immobiliare e poiché circa il 40% delle emissioni di carbonio globali proviene dall'ambiente costruito dall'uomo, gli investimenti nell'edilizia commerciale sono oggi sotto i riflettori. L'immobiliare ha dunque un fondamentale ruolo da svolgere nella limitazione del riscaldamento globale entro la soglia di 1,5°C.

Gli edifici a zero emissioni nette sono un obiettivo inderogabile, che tuttavia non è ancora chiaro come realizzare. Le normative governative a livello globale sono ben al di sotto degli sforzi necessari. Di conseguenza, il divario è stato colmato da una profusione di standard volontari, come ad esempio la Better Building Partnership, il World Resources Institute e il World Green Building Council. Anche se le intenzioni di queste organizzazioni sono lodevoli, spesso nella pratica le regole sono contraddittorie e, in assenza di una definizione generalmente accettata di cosa si intenda per "zero emissioni nette di carbonio", possono causare notevole confusione.

Gli asset sostenibili attirano un premio di valutazione

Sta emergendo chiaramente la tendenza ad assegnare un premio di valutazione agli immobili con caratteristiche di sostenibilità più avanzate e a penalizzare quelli che non le possiedono con valutazioni scontate. L'inasprimento degli standard di sostenibilità sta indubbiamente accelerando l'obsolescenza degli edifici. Ma è probabile che la misurazione dei premi di locazione, dei periodi di sfitto più bassi e delle valutazioni più elevate relativamente agli asset maggiormente sostenibili rimanga difficile, poiché ci sono dati limitati e poca evidenza su cui basare le ipotesi.

La confusione a livello normativo non aiuta

L'attuale normativa basata sui cosiddetti certificati di performance energetica (CPE) in Europa illustra bene alcuni dei problemi del quadro regolamentare esistente. I CPE possono essere utili per ottenere informazioni sull'impiego teorico di energia di un immobile, ma non servono per sapere quanta energia poi consuma in effetti. I principali regolamenti dell'Unione Europea (UE) in materia di finanza sostenibile fanno ampio uso dei CPE, ma le discrepanze nel modo in cui questi concetti vengono applicati nei vari stati membri rende quasi impossibile il confronto a livello internazionale. Attualmente, lo stesso edificio può essere efficiente o inefficiente (ai sensi del regolamento SFDR relativo all'informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari), oppure sostenibile o non sostenibile (ai sensi della tassonomia dell'UE per la classificazione delle attività sostenibili) esclusivamente a seconda del paese in cui è situato.

Stimare l'impatto futuro della decarbonizzazione sugli immobili

Qual è il costo stimato della decarbonizzazione del settore immobiliare? Nessuno può dirlo con certezza. L'eterogeneità di questa asset class e le incognite sul cammino verso lo zero netto rendono difficile quantificare tali costi, la cui entità dipende da numerosi fattori, come ad esempio l'età di un immobile, gli impianti e i macchinari, la complessità della sua struttura, la sua ubicazione geografica o i costi di costruzione nel paese interessato.

Inoltre, la decarbonizzazione più o meno avanzata della rete elettrica nei paesi con un elevato livello di energia green (ad es. di origine nucleare) ridurrà il costo complessivo della decarbonizzazione. Anche il livello di riscaldamento globale a cui un paese è esposto può influenzare il punto di inizio e di fine del percorso di decarbonizzazione. I paesi più suscettibili al riscaldamento globale avranno una maggiore esigenza di decarbonizzare velocemente le rispettive economie.

Ma in che modo gli investitori possono iniziare ad assegnare un costo alla decarbonizzazione? Il punto di partenza è la stima del costo di decarbonizzazione di un immobile medio, entro un particolare settore, in un determinato paese, tenendo conto della sostenibilità della rete elettrica locale. Gli investitori possono quindi collaborare con consulenti esperti come JLL, Verco ed Evora per analizzare gli asset in un'ottica bottom-up. Questa ricerca fornisce i dati chiave necessari per rifinire le medie più generiche.

Seguiamo un approccio multi-disciplinare

Al momento la sfida principale è trovare la strada giusta verso lo zero netto, che deve tenere conto di diversi settori e paesi, del futuro cambiamento climatico e della sostenibilità delle fonti energetiche di ciascun paese. Le linee guida scientifiche sulle emissioni del CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) sono il nostro punto di partenza, che integriamo con i molti dati bottom-up che abbiamo raccolto attraverso analisi esterne dei nostri asset. A questo punto esprimiamo un giudizio sulle valutazioni più appropriate in base alle nostre opinioni o vedute sul settore. Ci aspettiamo che le nostre previsioni si evolvano nel corso del tempo grazie al progressivo sviluppo di un database interno più accurato dei costi attesi ed effettivi.

Che cosa significa tutto questo?

Visto l'innegabile impatto del riscaldamento globale e il crescente rigore dei regolamenti in materia di sostenibilità, il settore immobiliare si trova sotto forti pressioni per attuare un cambiamento. Gli investitori stanno diventando molto più consapevoli dell'esigenza di ridurre le emissioni in eccesso degli immobili dei loro portafogli.

Siamo solo agli inizi dello studio dei probabili costi di sostenibilità degli asset immobiliari, ma visto il livello di attenzione che quest'area sta attirando il ritmo del cambiamento è sicuramente destinato ad accelerare in futuro.

Alcuni investitori finiranno per trovarsi in mano immobili che richiedono investimenti talmente elevati da non essere più redditizi, ad esempio perché potrebbero non trovare inquilini o non generare flussi finanziari. Anzi, potrebbero addirittura diventare obsoleti, lasciando come unica alternativa la loro demolizione. Dobbiamo prendere misure concrete ora per evitare di ricorrere a estremi rimedi in futuro.