De vier krachten van verandering bij het integreren van ESG in vastgoed

De manier waarop we ecologische, sociale en governancefactoren (ESG) integreren in het vastgoedbeheer, wordt steeds belangrijker. Over het algemeen gaan beleggers ethischer te werk en worden ze steeds milieubewuster. Ze kiezen voor een veel holistischere aanpak van hun beleggingen. Ook wereldwijde milieudoelstellingen en nationale en Europese regelgeving verleggen de grenzen van ESG-integratie.

Maar gebouwen zijn van nature nu eenmaal energie-intensief. Van de koolstof die wordt gebruikt in bakstenen, beton en staal, tot de exploitatiekosten, allemaal hebben die een directe impact op het milieu. En in tegenstelling tot aandelen en obligaties zijn gebouwen vaste activa die mensen kunnen zien, die ze kunnen bezoeken en waar ze in kunnen werken en wonen. Hoe ze eruitzien, hoe ze werken en hoe ze worden beheerd zijn allemaal elementen die gevolgen hebben voor zowel de bewoners als verhuurders, beleggers en zelfs de lokale gemeenschap.

Uit ons onderzoek blijkt echter dat niet alle beleggers dezelfde mening hebben over vermogensbeheer. Sommige traditionele beleggers zijn vooral geïnteresseerd in financieel rendement. Anderen hanteren daarentegen een verantwoordere beleggingsbenadering, waarbij zij zich vooral laten leiden door financieel rendement, maar daarbij wel rekening houden met ESG-factoren. Nog anderen willen dan weer een positieve impact hebben en hechten evenveel belang aan financieel rendement als aan ESG-overwegingen.

De vier 'krachten van verandering'

Bovendien hebben beleggers ook verschillende opinies over welke specifieke ESG-factoren nu echt belangrijk zijn. Sommigen willen bijvoorbeeld in de eerste plaats eventuele milieuschade beperken, terwijl ze aan sociale aspecten misschien minder belang hechten. ESG-overwegingen kunnen ook variëren naargelang de locatie en de geografische regio. Beleggers in het Verenigd Koninkrijk hebben misschien andere prioriteiten dan beleggers in Scandinavië, Duitsland of de VS. En die met mondiale aspiraties hebben misschien nog andere prioriteiten.

Bij Aberdeen Standard Investments (ASI) zien we vier factoren die van invloed zijn op de wereldwijde vastgoedbeleggingen, namelijk:

  • Verandering van het milieu en het klimaat;
  • Toenemende belangstelling voor governance, betrokkenheid en transparantie;
  • De veranderende demografie; en
  • Snelgroeiende technologie, connectiviteit en infrastructuur.

Die vier krachten omvatten uiteraard een breed scala aan thema's en aandachtspunten. Die hebben we vertaald en gesystematiseerd in onze beleggingsaanpak, terwijl we ze ook hebben afgestemd op de duurzame ontwikkelingsdoelstellingen van de VN. Wij zijn ervan overtuigd dat die krachten de toekomst zullen vormgeven en daarmee ook onze langetermijnbenadering door aan te sturen hoe wij ESG-factoren prioriteiten toekennen op fonds- en op activaniveau.

Onze unieke ESG Impact aanpak

Bij ASI hebben we een nieuwe, op maat gemaakte oplossing voor beleggers (zie grafiek 1) waarmee we onze ESG-ambities op- of neerwaarts kunnen bijstellen op basis van de gewenste resultaten van onze beleggers. Wat de integratie van ESG in vastgoed betreft, zullen we het absolute minimumbeleid dat we voor alle mandaten zullen hanteren, als onze norm nemen. Onze norm is gericht op het vermijden van onnodige risico's bij het beheer van vastgoed. Die strategie heeft gevolgen voor de activa die we kopen, de manier waarop we ze beheren en onze toekomstplannen ermee. Daarna kunnen beleggers bepalen welke 'krachten van verandering' prioritair zijn voor hen en waar ze willen zitten in het ESG-beleggingsspectrum.

Er bestaat een variabele schaal: van handelen om schade of risico's te voorkomen tot beleidslijnen die de stakeholders ten goede komen; er zijn zelfs strategieën voor wie innovatieve ESG-oplossingen wil aansturen (om specifieke problemen op te lossen of specifieke positieve ecologische of sociale effecten tot stand te brengen). Sommige beleggers willen misschien innoveren om ecologische en klimaatproblemen aan te pakken, maar zijn misschien minder geïnteresseerd in maatschappelijke en demografische aspecten. Anderen hebben dan weer andere prioriteiten. In die aanpak op maat houden we ook rekening met hun risicoprofiel en hun beoogde rendement op zowel korte als langere termijn.

Grafiek 1: De ESG Impact aanpak - gepersonaliseerde integratie van ESG-factoren in beleggingsstrategieën en -beslissingen

The ESG Impact Dial – the bespoke integration of ESG factors into investment strategies and decisions

Bron: Aberdeen Standard Investments, februari 2019

De ESG Impact aanpak is de eerste in zijn soort in de vastgoedsector. Hij biedt ons de unieke mogelijkheid om de ESG-ambities van beleggers af te stemmen op hun risicoprofiel en doelstellingen, en om die volledig te integreren in het vastgoedbeheer. ESG in vastgoed is een complexe en diverse aangelegenheid. Onze innovatieve aanpak betekent dat één oplossing niet langer hoeft te volstaan voor iedereen.

Download in PDF

RISICO-WAARSCHUWING

De waarde van beleggingen en de inkomsten daaruit kunnen zowel dalen als stijgen en u kunt minder terugkrijgen dan het geïnvesteerde bedrag.